'रेरा: घर घेणाऱ्यांसाठी अच्छे दिन'

महाराष्ट्रात 1 मे 2017 पासून स्थावर संपदा नियामक कायदा म्हणजेच रिअल इस्टेट रेग्युलेटरी ऍक्ट अर्थात 'रेरा'ची अंमलबजावणी सुरू झाली. हा कायदा नक्की काय आहे, कोणत्या कारणासाठी आहे याची सोप्या शब्दांत मांडणी करण्याचा हा प्रयत्न...

रेरा कशासाठी?
गृहनिर्माण क्षेत्रातील अनियमिततेवर घाला घालण्यासाठी रेरा लागू केला गेला. सतत वाढणाऱ्या तक्रारी, काही प्रमाणात बिघडलेली आर्थिक शिस्त, रखडणारे गृहप्रकल्प आणि ग्राहकांचा वाढता असंतोष या पार्श्वभूमीवर असा कायदा लागू करणं आवश्यक होतं. विविध ठिकाणी होणाऱ्या गृहनिर्माण प्रकल्पात फसवणूकीच्या तक्रारी वाढत होत्या. मुख्यत्वे वेळेवर ताबा न मिळणे, चटई क्षेत्रातील आकडेवारीत होणारी फसवणूक, सोसायटी स्थापन न करणे, करारात कबूल केलेल्या सुविधा न देणे या प्रकारच्या तक्रारींचं प्रमाण जास्त होतं. त्यानंतर त्यामध्ये जाणारा वेळ, निकालास होणारा विलंब अशा अनेक गोष्टींमुळे ग्राहकांना नाहक त्रास सहन करायला लागत होता. यांसारख्या गोष्टींवर नियंत्रण ठेवण्यासाठी रेरा कायदा लागू करण्यात आला. रेराची अंमलबजावणी करण्यासाठी स्वतंत्र प्राधिकरणाची स्थापना करण्यात आली आहे. यामार्फत गृहप्रकल्पांची नोंदणी, स्थावर संपदा एजंटांची नोंदणी, तक्रार निवारण यंत्रणा, स्थावर संपदा क्षेत्रातील विकास व उन्नतीबद्दल शिफारशी करणं या गोष्टी करण्यात येतील.

कायदा काय सांगतो?

500 चौरस मीटर किंवा 8पेक्षा जास्त सदनिका एका प्रकल्पात असतील तर संबंधित प्रकल्प रेरा कायद्यांतर्गत रेरा प्राधिकरणाकडे नोंदणी बंधनकारक आहे. प्रकल्पाची कायदेशीर प्रमाणपत्रे, नकाशे, योजनेचा तपशीलवार आराखडा, सोयी सुविधा आणि वैशिष्ट्ये यांची माहिती संकेतस्थळावर उपलब्ध करायची आहे. प्रकल्पातील एकूण इमारतींची संख्या व त्यातील मान्यता मिळालेल्या इमारतींची संख्या हे देखील मांडणे आवश्यक आहे. प्रकल्पासाठी किती चटई निर्देशांक वापरला आहे त्याचा उल्लेख देखील करायचा आहे. याप्रमाणेच रेरा कायद्यांतर्गत प्रकल्पाचे प्रवर्तक व अधिकृत एजंट यांना रेरा प्राधिकरणाकडे नोंदणी बंधनकारक आहे. ज्या प्रकल्पांना 1 मे 2017 पूर्वी पूर्णत्वाचे किंवा भोगवटा प्रमाणपत्र मिळालेलं नाही अशा प्रकल्पांना देखील रेरा अंतर्गत नोंदणी करणे आवश्यक आहे. परंतु देखभाल, डागडुजी करणं यांसाठी रेराकडे नोंदणी करणं आवश्यक नाही. एका प्रकल्पासाठी प्रकल्प नोंदणी शुल्क किमान 50000 ते कमाल 10लाख रुपये आहे(10रुपये प्रति चौरस मीटर याप्रमाणे). तसंच प्रकल्प कधी पूर्ण होणार व ग्राहकांना सदनिकेचा ताबा कधी देणार हे ही स्पष्टपणे सांगणे बंधनकारक आहे. सदनिकेचा ताबा देण्यास विलंब झाला तर ग्राहकाला त्यानुसार व्याज देणे बंधनकारक आहे व ग्राहकाने प्रवर्तकाला हप्ता देण्यास विलंब केल्यास ग्राहकालाही प्रवर्तकाला व्याज द्यावे लागेल. त्या व्याज दराचा निर्णय रेरा प्राधिकरण घेईल. प्रवर्तक व्याज दर आकारणीचा निर्णय परस्पर घेऊ शकत नाही. एखाद्या ग्राहकाने हप्ता वेळेवर न दिल्यास त्याची सदनिका परस्पर रद्द न करता संबंधित ग्राहकाला नोटीस बजावून 15 दिवसांची वाट पाहणे प्रवर्तकाला बंधनकारक आहे. एखादा प्रवर्तक रेरा अंतर्गत नोंदणी न करता प्रकल्प किंमतीच्या 10 टक्क्यांपेक्षा अधिक रक्कम स्वीकारू शकत नाही.
प्रकल्पामध्ये एखादा मोठा बदल उदाहरणार्थ मूळ आराखडा किंवा नकाशात बदल, सोयी सुविधांमध्ये बदल करायचा असल्यास दोन तृतीयांश ग्राहकांची सहमती व परवानगी घेणे सक्तीचे आहे. प्रकल्पाच्या प्रगतीबद्दल दर 3 महिन्यांनी रेरा प्राधिकरणाला माहिती देणे सक्तीचे आहे. त्याप्रमाणेच रेरा प्राधिकरणाच्या नियमात नमूद केलेल्या आवश्यक कागदपत्रांची पूर्तता करणे सक्तीचे आहे. 51टक्के ग्राहकांनी पूर्ण रक्कम जमा केल्याच्या दिनांकापासून तीन महिन्यांच्या आत प्रवर्तकाने नोंदणीकृत अभिहस्तांतरण संबंधित ग्राहकांना देणे बंधनकारक आहे.
प्रवर्तकाला प्रकल्पासाठी स्वतंत्र बँक खाते उघडणे बंधनकारक आहे. तसंच ग्राहकांनी दिलेल्या एकूण रक्कमेच्या 70% रक्कम खात्यात जमा करून त्यातूनच जमिनीचा व बांधकामाचा खर्च करायचा आहे. फक्त 30% रक्कम प्रवर्तकाला खर्च करण्यापूर्वी वापरता येणार आहे. बाकीची 70% रक्कम खर्च करेल तेव्हाच काढता येणार आहे. प्रवर्तकाला खात्यातून रक्कम काढण्यासाठी तीन प्रकारच्या प्रमाणपत्रांची आवश्यकता आहे. वास्तुविशारद(आर्किटेक्ट), कार्यरत अभियंता व सनदी लेखापाल(C.A) यांच्याकडून खर्च व झालेल्या कामसंदर्भात प्रमाणपत्र घेऊन ते प्राधिकरणाला सादर करणे आवश्यक आहे. प्रकल्पात देण्यात येणाऱ्या सुविधा व विविध प्रकारच्या गोष्टींच्या खर्चाबद्दल सविस्तर विवरण रेरा प्राधिकरणाला देणे सक्तीचे आहे. तसंच प्रकल्पातील विविध योजना उदाहरणार्थ मलनिस्सारण, पाणीपुरवठा, कचरा व्यवस्थापन आणि वीज यांसारख्या सुविधांच्या देखील समावेशाबद्दल उल्लेख असावा. इमारतीमधील 51 टक्के सदनिका विकल्याच्या नोंदी झाल्यापासून तीन महिन्याच्या किंवा आत भोगवटा प्रमाणपत्र जारी झाल्याच्या दिनांकापासून तीन महिन्याच्या आत प्रवर्तकाने कायदेशीर अस्तित्वाच्या बाबी जसे सहकारी संस्था, भागीदारी संस्था, संघटना, फेडरेशन इत्यादी सक्षमपणे स्थापन करण्याची कार्यवाही सुरु करणे सक्तीचे आहे.

कायद्यातील तरतुदी

प्रवर्तकाने रेरा अंतर्गत नोंदणी न केल्यास त्याला प्रकल्प खर्चाच्या 5 ते 10 टक्के दंडाची तरतूद आहे. तसंच नोंदणीकृत प्रकल्पाच्या संदर्भात रेरा अंतर्गत दाखवलेल्या तपशिलात किंवा खर्चात अनियमितता आढळल्यास संबंधित प्रवर्तकाला प्रकल्प खर्चाच्या 5 ते 10 टक्के दंडाची तरतूद आहे किंवा तीन वर्षांचा कारावास किंवा दोन्ही अशी तरतूद आहे. ग्राहकाला खोटी माहिती दिल्यास मिळालेल्या रक्कमेचा परतावा व्याजासहित देणे बंधनकारक आहे. प्रवर्तकाने संपूर्ण प्रकल्पाचे वार्षिक लेखापरीक्षण रेरा प्राधिकरणाला सादर करणे गरजेचे आहे. तसंच रेरा प्राधिकरणाला आर्थिक बाबींचा तपशील देताना कोणत्याही प्रकारची माहिती लपवल्यास किंवा खोटी माहिती दिल्यास संबंधित प्रवर्तकाचे बँक खाते गोठविण्याचा अधिकार रेरा प्राधिकरणाला आहे. तसंच रेरा कायद्याचे काटेकोरपणे पालन न केल्यास देखील रेरा प्राधिकरण बँक खाते गोठवू शकते. एखादा ग्राहक किंवा प्रकल्पात हितसंबंध असणारी व्यक्ती 5000रुपये भरून रेरा प्राधिकरणाकडे तक्रार करू शकते. या तक्रारी संदर्भात प्राधिकरण 45 ते 60 दिवसांत सुनावणी घेईल आणि संबंधित पक्षकारांना नोटीस बजावली जाईल. त्या नोटिशीला दिलेल्या प्रतिसाद वा युक्तिवादानुसार पुढील सुनावणी घेऊन शक्य तितक्या लवकर तक्रार निकाली काढली जाईल.

ग्राहकाभिमुख पारदर्शकता

रेरानुसार प्रवर्तकाला प्रकल्पाची संपूर्ण माहिती संकेतस्थळावर प्रकाशित करणे बंधनकारक आहे. त्यामुळे ग्राहकांना संपूर्ण प्रकल्पाची एका क्लिकवर उपलब्ध होत आहे. तसंच प्रकल्पातील नेमक्या कोणत्या सदनिका उपलब्ध आहेत याचीही माहिती मिळत असल्याने ग्राहकांची चांगली सोय होत आहे. रेराची अंमलबजावणी झाल्यापासून सुमारे दहा ते अकरा हजार प्रकल्पांची प्राधिकरणाकडे अधिकृतपणे नोंद झाली आहे. फक्त ग्राहकांनी देखील जागरूक राहून सगळ्या प्रक्रियेत आपली कुठे फसवणूक होत नाही याची काळजी घेणं आवश्यक आहे. एखादा प्रवर्तक विक्रीच्या करारापूर्वी एकूण किंमतीच्या जास्तीत जास्त 10% पर्यंतची रक्कम स्वीकारू शकतो. ही गोष्ट व्यावसायिकांच्या दृष्टीने सोयीची आहे. पण इथे फसवणूक होणार नाही याची काळजी घेतली पाहिजे. मध्यंतरी एका महानगरामध्ये यासंदर्भात तक्रार आली होती की 10% पर्यंत रक्कम देईपर्यंत सांगण्यात आलेली माहिती वेगळी होती आणि करारामध्ये वेगळा तपशील होता. परंतु हा एक अपवादात्मक प्रकार होता. तरीही नंतरचा मनस्ताप टाळण्यासाठी अशा काही बाबींची वेळीच काळजी घेतलेली चांगली. एखादा अपवाद वगळता संपूर्ण कायद्यामध्ये ग्राहकाला केंद्रबिंदू मानण्यात आल्याचे स्पष्ट दिसून येते.

बांधकाम व्यावसायिकांचा फायदा काय?

बांधकाम क्षेत्रात अनेक प्रामाणिक व्यावसायिक असून सुद्धा चुकीच्या पद्धतीने काम करणाऱ्या ठराविक व्यावसायिकांमुळे या क्षेत्राबद्दल सर्वसामान्य ग्राहकांच्या मनात अनेक गैरसमज होते. रेरामुळे प्रामाणिकपणे काम करणाऱ्या व्यावसायिकांना न्याय मिळत आहे. तसंच आता चटई क्षेत्रानुसार (carpet area) दरनिश्चिती होत असल्यामुळं या क्षेत्रातील जीवघेणी स्पर्धा आता निकोप होत आहे. यापूर्वी बांधलेल्या क्षेत्रानुसार दरनिश्चितीचा पायंडा होता. त्यात काही बांधकाम व्यावसायिकांना चटई क्षेत्र अधिक असून देखील कमी पैसे मिळत होते. आता संपूर्ण दरनिश्चिती चटई क्षेत्रानुसार असल्याने सर्वांनाच समान न्याय मिळणार आहे. बांधकाम व्यावसायिक व प्रवर्तकांसाठी दिलासादायक गोष्ट म्हणजे यापुढे रेरा प्राधिकरणाकडून प्रकल्पातील ग्राहक व प्रकल्पात हितसंबंध असणाऱ्या व्यक्तीनेच केलेल्या तक्रारींना महत्त्व दिले जाणार आहे. यामुळे बाहेरील उपद्रवी घटकांचा त्रास कमी झाल्याची चिन्हे दिसत आहेत. तसंच सर्व आर्थिक व्यवहार नियमितपणे तपशिलात ठेवले जात असल्याने लेखापरीक्षणावेळी लागणारा वेळ व काम नगण्य राहणार आहे.

रेरामध्ये सुधारणा गरजेच्या

सदनिकेचा ताबा घेताना चटई क्षेत्र कराराप्रमाणे आहे का याची ग्राहक खात्री करू शकतो. जर करारात उल्लेख केलेल्या सदनिकेच्या एकूण चटई क्षेत्रापैकी 3% कमी चटई क्षेत्र आढळलं तरच ग्राहकाला त्यासंदर्भात अपील करण्याचा पर्याय खुला आहे. 3 टक्क्यांपेक्षा अधिक फरक असेल तर त्या फरकानुसार संबंधित रक्कम प्रवर्तकाने ग्राहकाला परतावा म्हणून देणं बंधनकारक आहे. पण मोठ्या शहरातील सदनिकांच्या दरांचा विचार करता 3% ही मर्यादा सुद्धा काही प्रमाणात जास्त आहे. छोट्या सदनिकांच्या बाबतीत हा मुद्दा गौण आहे पण महानगरातील मोठया आकाराच्या सदनिकांमध्ये ग्राहकांना काही लाख रुपयांचा फटका बसू शकतो. येणाऱ्या काळात यासंदर्भात मोठ्या प्रमाणावर तक्रारी आल्यास यामध्ये काही बदल करणे क्रमप्राप्त आहे.

परंतु एकंदरीतच रेरा सर्वसामान्य लोकांना दिलासा देणारा कायदा आहे. तसंच या कायद्याची अंमलबजावणी सुद्धा नेमकेपणाने होत असल्याने पुढच्या काळात देखील या कायद्याचा लाभ सर्वसामान्य ग्राहक तसंच प्रामाणिक प्रवर्तकांना होत राहिल. सुरुवातीच्या काळात कायदा नवीन असल्याने रेरा संदर्भात अनेक शंका, गैरसमज आणि भीती होती. पण आता बऱ्यांच प्रमाणात हे चित्र बदलतंय. काळाप्रमाणे यामध्ये गरजेनुसार पुढे येणाऱ्या सुधारणा केल्यास हा कायदा आदर्श ठरेल यात शंका नाही.

यांची डिग्री कोणती?

मागच्या आठवड्यात एका दुर्दैवी घटनेतून सांगलीच्या पोलीस दलातील वाईट प्रवृत्तींचा चेहरा दिसून आला. एका उमद्या वयातील तरुणाची थर्ड डिग्रीचा वापर करून क्रूरपणे हत्या केली गेली. मला एका तक्रारीसंदर्भात आलेला एक अनुभव व माझं मत लिहितोय...
सोबत screenshots-
1.http://www.mahapolice.gov.in/mahapolice/jsp/temp/mail.jsp या लिंकवरून मिळालेला ई-मेल आयडी.
2.लेख पाठवलेला ई-मेल.
Screenshot मध्ये दिसतोय तो लेख कोल्हापूर परिक्षेत्राच्या विशेष पोलीस महानिरीक्षकांना 11 जुलै 2017 रोजी ई-मेल केला होता. तो तत्कालीन परिस्थितीवर आधारित होता. विषयाचा गाभा तोच होता की पोलीस दलातील चुकीचं वागणाऱ्या लोकांवर कारवाई कधी होणार? पण आज तब्बल 4 महिने उलटून गेले तरी या ई-मेलचा रिप्लाय आलेला नाही की तशा प्रकारच्या लोकांवर कारवाई झालेली नाही. हे आहे आमचं पोलीस प्रशासन.
आणि सगळ्यात महत्त्वाचं म्हणजे राजकीय विषयांमध्ये हिरीरीने भाग घेणारे या ज्वलंत सामाजिक विषयावर दुर्दैवाने गप्प होते. नागरिकांच्या समस्यांवर प्रतिसाद मिळत नसेल तर त्यावर कार्यवाही होण्याची शक्यता किती आहे हा वेगळाच प्रश्न आहे. त्यापुढं जाऊन म्हणेन की माझ्यासारख्या सर्वसामान्य नागरिकाला उत्तरही देऊ नका. पण अनेक जाणते लोक ज्या अपप्रवृत्तींच्या संदर्भात सातत्याने गोष्टी मांडतात किमान त्याकडे लक्ष देऊन तरी त्यावर कारवाई केली असती तर चुकीचं वागताना पोलिसांनी 10 वेळा विचार केला असता. पर्यायाने परवाची थर्ड डिग्रीने मृत्यूची दुर्दैवी घटना कदाचित घडली नसती. या काळीमा फासणाऱ्या गोष्टी टाळता आल्या असत्या. तो तरुण व त्याच्या कुटुंबीयांचं आयुष्य उध्वस्त झालं त्याची भरपाई कशातूनही करता येत नाही. किमान यातून तरी पोलीस प्रशासनाने धडा घ्यावा. नंतर पळापळ सगळेच करतात. पण आधीच साफसफाई केलेली कधीही चांगली. एकदा डाग लागले की ते पुसायला खूप कष्ट घ्यावे लागतात. शिवाय सांगली पोलीसदलाच्या वेबसाईटचा पत्ताच नाही. एक कुठली तरी वेबसाईट दिसतीय www.sanglipolice.org ती बंद आहे. 27 ऑक्टोबरलाच domain expire झाल्याचं दाखवत आहे. पण ती अधिकृत आहे का नाही ते माहित नाही. कारण महाराष्ट्र, सातारा, कोल्हापूर पोलिसांच्या वेबसाईटचं extension तर gov.in आहे. सगळाच सावळा गोंधळ आहे.
आता पोलीस दलावर होणाऱ्या टिकेबद्दल. ज्या पद्धतीने काही विशिष्ट अधिकाऱ्यांवर आरोप केले जात आहेत ते अत्यंत निषेधार्ह आहे. तरुणांना भडकावणं खूप सोपं असतं. जे सर्रास केलं जातं. पण तरुणांना प्रेरणा देणं खूप अवघड असतं. टीका करणं चुकीचं नाही पण त्याबद्दल ज्या घाणेरड्या प्रकारच्या टीका सुरू आहेत त्यावरून लक्षात येतं की असहिष्णुता काही विशिष्ट लोकांमध्येच आहे. 26/11च्या हल्ल्यामध्ये ताज हॉटेलमध्ये घुसायची कोणाची हिंमत झाली असती का ते आक्षेपार्ह पध्दतीने व मुद्दे भरकटवून टीका करणाऱ्यांनी सांगावं. आणि असेल दम तर काश्मीरच्या सीमेवर आजही वाव आहे. सांगलीत बसवर दगडं मारून मर्दुमकी दिसत नाही. वाईट गोष्टींवर आवाज उठवलाच पाहिजे. त्याच्याबद्दल काहीच दुमत असण्याचं कारण नाही. लोकभावना तीव्र आहे म्हणून त्याचा बदनामीसाठी वापर करणं ही सांगलीची संस्कृती नाही. जे पोलीस रंगेहाथ सापडले आहेत त्यांच्या मालमत्तेतून पीडित कुटुंबाला सहकार्य करावं. बाकीच्या कोणत्या अधिकाऱ्यांची प्रशासकीय चूक असेल तर चौकशीमध्ये लक्षात येईलच. आत्तातरी कुठं चुकतंय ते सांगूया. आत्ता घाईत वैयक्तिक आरोप करणं चुकीचं आहे. मान्य आहे की दिसतंय ते चित्र नक्कीच निराशाजनक आहे. पण सगळंच वाईट आहे असं नाही. सांगली पोलिसांनी या परिस्थितीत सुधारणा करून दाखवावी. त्या चांगल्या कामांसाठी माझ्यासारखे अनेक सामान्य नागरिक पोलिसांसोबत खंबीरपणे उभे राहतील. अशी वाईट कामं केली तर विरोध होईलच शिवाय बाकीचे पण त्यात पोळी भाजून घेतील. हे तेच सांगली पोलीस आहेत ज्यांनी नेपाळ सीमेवर जाऊन गुन्हेगारांच्या मुसक्या आवळल्या होत्या. हे तेच सांगली पोलीस आहेत ज्यांनी गुंड राजू पुजारीचं एन्काऊंटर केलं होतं. हे तेच सांगली पोलीस आहेत ज्यांनी आजपर्यंत अनेक अवघड गुन्ह्यांचा छडा लावला आहे. पण काही विशिष्ट गोष्टींमध्ये काय झालंय या सगळ्याला तेच कळत नाहीये. सुधारणा वेगानं व सर्व बाजूंनी केल्या पाहिजेत. अपेक्षा आहे की आम्हांला लवकरच अभिमानानं म्हणता येईल...सांगली पोलीस म्हणजे 'सद्रक्षणाय खलनिग्रहणाय'. आत्ता त्रुटी दाखवण्यापेक्षा सूड उगवण्याचं काम जास्त प्रमाणात सुरू आहे. असो. प्रत्येक खात्याचा एक अवघड टप्पा असतो. यातून पोलिसांनी बोध घेऊन चांगल्या प्रकारे बाहेर यावं एवढीच अपेक्षा. सांगली पोलीस हे सांगलीचाच एक भाग आहेत. नुसतंच कोणाला गुन्हेगार ठरवून काम संपणार नाही. पोलिसांचंही आणि नागरिकांचंही. दोषी लोकांवर कठोर कारवाई करणं गरजेचं आहे. ज्या वाईट गोष्टी आहेत त्या मुळासकट उपटून फेकून दिल्याच पाहिजेत. यासाठी समुपदेशन करणं गरजेचं असलं तरी ते केलं पाहिजे.
राजकीय इच्छाशक्ती देखील आवश्यक आहे. कारण आज जी पोलीस सिस्टीम अस्तित्वात आहे ती 1902 सालची आहे. आता 2018 आलं. त्यामुळे या सिस्टीम मध्ये काळानुसार कोणते बदल केले पाहिजेत त्यावर चर्चा झाली पाहिजे. बदल्या आणि गुंड सोडवणं या पलीकडे राजकीय झेप व चर्चा गेली तरच काहीतरी चांगलं घडेल. नाहीतर काय ये रे माझ्या मागल्या आहेच.
ज्या त्रुटी अनुभवायला मिळाल्या त्या मांडल्या. त्या सुधाराव्यात व यापुढील काळात चुकीच्या गोष्टींना थारा न देता दुर्दैवी घटनांची पुनरावृत्ती टाळावी इतकीच अपेक्षा आहे. वाईट लोकांची बाजू घेण्याचा प्रश्नच नाही. पण शेवटी समस्येचं निराकरण होणं माझ्या दृष्टीनं जास्त महत्त्वाचं आहे. कारण पोलिसांवरील टोकाच्या व पातळीहीन टिकेपेक्षा सांगलीतील कायदा व सुव्यवस्था आणि नागरिकांना पोलीस आपले आहेत असं वाटण्याला जास्त प्राधान्य आहे. प्रसिद्धीचा हव्यास नाही कारण आमची निष्ठा प्रसिद्धीसोबत नाही तर सांगलीच्या प्रश्नांसोबत आहे.

मूळ लेखाची लिंक-
http://parkhadsanket.blogspot.in/2017/07/sadrakshanay.html?m=1